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RE/MAX Immospiegel - Latest News

26.04.2019

RE/MAX: Eigentums-Wohnungsmarkt-Analyse auf Basis aller Grundbucheintragungen
Wohnungsmarkt weiter auf sehr hohem Niveau: Über 50.000 Wohnungsverkäufe im Wert von 10,9 Mrd. Euro im Jahr 2018
- Verkaufszahlen: neuer Rekord, die stärksten Steigerungen in der Steiermark und in Vorarlberg
- Wohnungspreise 2018: Steigerung im Ö-Schnitt im Bereich der Inflationsrate
- Mit Abstand geringste Preissteigerung (+1,8%) bei Wohnungen seit 2009
- Typischerweise kostete 2018 eine Wohnung in Österreich 197.687 Euro
- Teuerster Bezirk außerhalb Wiens: wieder Kitzbühel
- Teuerste Bundesländer: Vorarlberg vor Tirol und Salzburg
- Teuerste Landeshauptstädte: Bregenz vor Salzburg und Innsbruck
- Österreich: im Fünf-Jahres-Vergleich +22%,
- Wohnungspreise im Fünf-Jahres-Vergleich: Burgenland: +47%, vor Vorarlberg +42% und Oberösterreich +40%
- Neubau- bzw. Erstbezugswohnungsanteil liegt bei 24%
- Wohnungsgrößen beinahe unverändert

Der Wohnungsmarkt in Österreich lieferte 2019 zum fünften Mal in Folge einen Mengenrekord. 50.222 Wohnungen wurden lt. RE/MAX ImmoSpiegel im Amtlichen Grundbuch verbüchert. Das sind um +1,3% mehr als im bisherigen Rekordjahr 2017. Der Verkaufswert der gehandelten Wohnungen stieg dabei um +364 Mio. Euro auf 10,9 Mrd. Euro. Das sind um +3,4% mehr als im Jahr zuvor.
Die Basis für die Berechnungen von RE/MAX, Österreichs größtem Immobilien-Experten-Netzwerk, lieferte IMMOunited, die Experten für Immobiliendaten, in Form der Kaufvertragssammlung. Diese Datensammlung umfasst alle in ganz Österreich tatsächlich verkauften und verbücherten Wohnungen und nicht wie bei anderen Veröffentlichungen nur Stichproben oder Online-Angebotspreise.
„Vier Bundesländer verzeichnen bei der Anzahl der gehandelten Wohnungen Steigerungen, nämlich Vorarlberg und Steiermark, aber auch Oberösterreich und Wien. Beim Wert der verkauften Wohnungen sind diese vier Bundesländer und zusätzlich noch Tirol und Salzburg über dem Vorjahresergebnis. Auf Bezirksebene fallen diese Werte durchaus höchst unterschiedlich aus. Auch die Preise bei Eigentumswohnungen sind 2018 – wie von uns prognostiziert – im Österreich-Schnitt nur im Bereich der Inflationsrate gestiegen“, erläutert der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA.

Jede vierte Wohnung kostet unter 120.000 Euro
Niedrigster Wohnungs-Preisauftrieb seit 2009
Die Analyse aller Kaufverträge zeigt, dass ein Viertel aller 2018 gehandelten Wohnungen in Österreich weniger als 120.000 Euro kostete. Die Preise im obersten Viertel aller verkauften Wohnungen beliefen sich auf mindestens 265.000 Euro. Damit sind die Preise an der Grenze zum unteren Viertel um +2,4% gestiegen, an der zum oberen dagegen nur um +1,3%. Typischerweise kostete 2018 eine Wohnung in Österreich 197.687 Euro und damit um +1,8% mehr als 2017. Diese Preissteigerung ist die mit Abstand geringste seit 2009, dem ersten Jahr der RE/MAX ImmoSpiegel-Analysen.

Im Fünf-Jahres-Vergleich haben damit die typischen Preise der Eigentumswohnungen bundesweit um +22,4% angezogen. Dabei hat das untere Preisviertel um +34,8% zugelegt, und das obere Viertel um +17,3%. Besonders an Preis und Wert haben seit 2013 die Wohnungen im Burgenland (+46,7%), Vorarlberg (+42,4%) und Oberösterreich (+39,8%) zugelegt, während Wien 2013 einen 10,0% Sprung vollführte und danach vergleichsweise moderat in den folgenden fünf Jahren nur mehr um insgesamt +14,8% zulegte.

Wohnungsgröße konstant
Der langfristige Trend zu kleineren Wohneinheiten hat 2018 entweder kurz ausgesetzt oder sein Ende erklärt: 66,9 m² waren die gehandelten Wohnungen 2017 lt. RE/MAX Austria Statistik im Schnitt groß und 67,0 m² im Jahr 2018, also praktisch gleich groß. Nichtdestotrotz klafft zwischen einer typischen 2010er Wohnung und einer, die 2018 veräußert wurde, ein Größenunterschied von 9,0 m2.

„Der Trend, insbesondere kleinere Wohnungen als Geldanlage oder Spekulationsobjekt anzuschaffen und auch schneller wieder abzustoßen, hat sich in den Jahren verstärkt. Kleine Wohnungen werden tendenziell kürzer behalten und im selben Zeitraum öfter verkauft als große“, erklärt Managing-Director von RE/MAX Austria, Mag. Anton Nenning. „Familienwohnungen sind oft Lebensentscheidungen. Für Single- und Anleger-Wohnungen, die ja meistens auch kleiner sind, ist die Behalte-Perspektive von Haus aus kürzer. Auch bei Neubauten wird natürlich versucht, kleinere, aber effizient geschnittene Wohneinheiten anzubieten. Dies kommt dem demografischen Trend zum Single-Haushalt und den Preiserfordernissen der Käufer entgegen.“

Neu- und Erstbezug oder Bestandsimmobilie
Während 2017 ein Drittel der Wohnungskäufe Erstbezugsobjekte betrafen, war dies 2018 nur mehr ein Viertel. Dabei waren die „Neuen“ im Schnitt um +30% teurer als die „Alten“. Am geringsten war der Preisabstand in Wien und im Burgenland mit +18%, am höchsten in Niederösterreich und Kärnten mit 42%, knapp gefolgt von Tirol, Steiermark und Vorarlberg.


WIEN:
Mehr als ein Drittel des Eigentumswohnungsmarkts in Wien
Gut ein Drittel des heimischen Eigentumswohnungsmarktes spielte sich in Wien ab: 3,8 Mrd. Euro investieren Wohnungskäufer in die neue Bleibe oder in ihr Anlageobjekt. Das waren 34,9% des Bundeswertes. Die 14.919 in Wien verkauften Wohnungen stellten 29,7% aller 50.222 in Österreich gehandelten Eigentumswohnungen dar. Mit 1,6% mehr Verkäufen lag Wien knapp über dem Bundesschnitt, mit 4,1% Wertzuwachs ebenfalls.

Wiener Eigentumswohnung-Preise steigen langsamer als die Inflationsrate
Ein Viertel aller Wiener Wohnungen kostete laut RE/MAX ImmoSpiegel weniger als 143.253 Euro und ein Viertel mehr als 300.000 Euro. Typischerweise lag der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Wien bei 228.820 Euro.
An der Grenze zum unteren Preisviertel stiegen die Wohnungspreise um historisch magere +1,5%, an der oberen Preisviertel-Grenze um +1,7%. Über alle gehandelten Wiener Wohnungen brachte das im Schnitt einen leichten Preisanstieg um +1,8%. Der VPI zog dagegen zeitgleich um 2,0% an.




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Wohnungsgrößen in Wien derzeit konstant
Die typische Wohnungsgröße hat sich 2018 mit 63,1 m2 gegenüber 2017 nicht verändert. Das erfolgte schon in den Jahren davor. Fünf Jahre zuvor lag der Wert bei 75,1m², das bedeutet eine Reduktion um -16%.
Auf den Quadratmeter umgerechnet kostete 2018 lt. den RE/MAX-Experten eine Wohnung in Wien typischerweise 3.865 Euro und damit um 119 Euro mehr als 2017. Im Fünf-Jahres-Vergleich ist das ein Plus von einem Viertel (+24,9%).

Eigenes Wohnungseigentum gleich nah oder fern wie vorher
Die sozialpolitische Sprengkraft der Wohnungspreise hat sich nach all den Jahren mit enormen Teuerungen im unteren Preissegment zwar nicht entschärft - schließlich ist nichts billiger geworden - aber auch nicht noch weiter zugespitzt: um +1,7% erhöhte sich der Maximalpreis pro Quadratmeter im unteren Preissegment auf 3.029 Euro. Diese Steigerung von +38,5% in fünf Jahren trifft natürlich gerade jene Käufer, die dabei sind, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen und freut andererseits die Verkäufer.
Im Vergleich dazu haben die Preise im oberen Preisviertel zwar im Jahresvergleich um +4,2% zugelegt, im Fünf-Jahres-Vergleich waren es dennoch nur +17,4%, also nicht einmal die Hälfte vom Einstiegspreissegment. Sie lagen 2018 bei 4.669 Euro/m².

Lage: wichtigster Preisfaktor
Wie erwartet liegen die typischen Quadratmeterpreise in Wien 1 am höchsten, nämlich bei 9.498 Euro. Das ist um -6,5% weniger als 2017. Jede vierte Eigentumswohnung in der Inneren Stadt ging sogar um mehr als 12.340 Euro (-3,0%) pro Quadratmeter an neue Eigentümer.
Ein Viertel aller Wohnungen mit Nobeladresse 1010, kostete lt. den RE/MAX-Analysen weniger (!) als 6.900 Euro/m². Zum Vergleich: drei Viertel aller Wohnungsquadratmeter im zweitteuersten Bezirk, in Alsergrund, kosteten weniger als 6.654 Euro.
Der typische Quadratmeterpreis in Alsergrund belief sich auf 5.536 Euro, +13,6% im Vergleich zum Vorjahr. Ebenfalls noch am Podest: Josefstadt mit 5.068 Euro im Schnitt (+3,2%).

Nicht mehr am Stockerl
Auf den Plätzen folgen Mariahilf mit 4.960 Euro (+4,9%), Döbling mit 4.948 Euro (+9,0%),
Wieden mit 4.827(-16,4%) und Währing mit 4.730 Euro (+9,2%) pro Quadratmeter.
Mit einigem Abstand kommen dann die Bezirke Landstraße mit 4.380 Euro/m² (+5,3%) und Hietzing mit 4.289 Euro (+2,8%).

Meidling teurer als Vorarlberg
Allesamt unter der 4.000-Euro-Grenze und knapp beisammen rangieren Leopoldstadt mit Quadratmeterpreisen von 3.910 Euro (-3,9%), Donaustadt mit 3.872 Euro (+2,0%), Hernals mit 3.807 Euro (+3,6%), Margareten mit 3.786 Euro (-0,2%), Meidling mit 3.777 Euro (+4,7%) und Neubau mit 3.759 Euro (-20,1%). Bei 3.729 Euro liegt vergleichsweise der Schnitt in Vorarlberg.

Penzing höher als Tirol
Liesing eröffnet eine Fünfergruppe mit 3.575 Euro (-2,0%), knapp darunter Rudolfsheim-Fünfhaus mit 3.557 Euro (+10,3%) und Favoriten mit 3.537 Euro pro Quadratmeter (+6,4%) sowie Floridsdorf mit 3.514 Euro (+6,1%) samt Penzing mit 3.459 Euro (-2,3%).
Darunter liegen wiederum die typischen Wohnungspreise in Tirol (3.343 Euro).
Im Schnitt die günstigsten Quadratmeterpreise finden sich in der Brigittenau um 3.290 Euro (+/- 0,0%), in Ottakring um 3.129 Euro (-5,6%) und in Simmering mit 3.081 Euro (+0,6%).
Somit haben in 14 Bezirken die Quadratmeterpreise angezogen und in acht
nachgegeben – Brigittenau rührte sich nicht vom Fleck.

Der offizielle Schnäppchentipp
„Nimmt man das günstige Viertel der Quadratmeterpreise pro Bezirk, dann finden sich die Schnäppchenflächen – unabhängig von Zustand und Umfeld – in den Bezirken 16, 14, 20, 7 und 11, und das sogar billiger als noch vor einem Jahr“, verrät Mag. Anton Nenning. Jeweils ein Viertel aller Wohnungen kostete pro Quadratmeter in Ottakring weniger als 2.117 Euro (-15,1%), in Penzing weniger als 2.441 Euro (-20,8%), in Brigittenau weniger als 2.464 Euro (-7%), in Neubau weniger als 2.628 Euro (-34,0%) und in Simmering weniger als 2.651 Euro (-3,5%).
„Die billigsten Wohnflächen in Wien, statistisch gesehen die billigsten 25% in den billigsten fünf Bezirken, haben allesamt im Quadratmeterpreis signifikant nachgegeben. Damit sind die Preissteigerungen der letzten zwei bis vier Jahre wieder abgefedert“, so der von RE/MAX-Experte.

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Tausche eine Wohnung in Wien Innere Stadt gegen vier Wohnungen in Wien Ottakring
Im Wiener Ersten war eine 2018 verkaufte Eigentumswohnung statistisch typischerweise
940.858 Euro wert, jede vierte ebendort sogar mehr als 1,4 Mio. Euro.
Im 8., 19., und 9. Bezirk lag der Wert bei gut einem Drittel davon: 395.823 Euro in der Josefstadt, 385.995 Euro in Döbling und 341.705 Euro in Alsergrund.
Für Hietzing lautet der statistische Wohnungspreis 302.257 Euro, für Wieden 299.175 Euro, für Mariahilf 284.648 Euro, Währing 276.715 Euro und Liesing 259.249 Euro.
Haarscharf unter einer Viertelmillion Euro kamen den RE/MAX Experten zufolge die Käufer im Bezirk Landstraße davon - mit einem typischen Wohnungskaufpreis von 249.955 Euro. Darunter lagen auch Wohnungen in der Leopoldstadt (241.178 Euro), der Donaustadt (229.466 Euro), in Neubau (228.928 Euro), Penzing (215.235 Euro), Hernals (211.225 Euro) Floridsdorf (211.003 Euro), Margareten (210.186 Euro) und Meidling (200.524 Euro).
Unter der 200.000 Euro-Grenze pro Eigentumswohnung schlupften noch fünf Bezirke durch:
Simmering (196.185 Euro), Favoriten (181.693 Euro), Rudolfsheim-Fünfhaus (176.432 Euro), Brigittenau (164.559 Euro) und Ottakring mit 156.121 Euro pro Eigentumswohnung.

Ein Viertel in Ottakring um weniger als 90.000 Euro
Ottakring schaffte es in den billigsten 25% auf 90.000 Euro als Obergrenze, Neubau auf 100.000 Euro und Rudolfsheim auf 105.000 Euro. In 18 Bezirken kostete ein Viertel der gehandelten Wohnungen weniger als 200.000 Euro; 215.000 Euro oder weniger in Döbling, Josefstadt und Alsergrund und 469.050 Euro in der Inneren Stadt.

Wohnungspreise im Fluss
Bei den Gesamtwohnungspreisen lagen laut RE/MAX ImmoSpiegel 15 Wiener Bezirke über dem Vorjahr, vor allem Josefstadt, Döbling, Mariahilf und Rudolfsheim-Fünfhaus, acht Bezirke dagegen darunter vor allem die Bezirke Neubau und Wieden.

Wien-Vergleich: Neubau versus gebrauchte Wohnung
Im Schnitt 279.862 Euro war den Käufern 2018 eine Wiener Neubauwohnung wert, 213.422 Euro eine gebrauchte. Die Preissteigerung der Quadratmeterkosten betrug in beiden Fällen +6,5%. Der Neubauanteil am Gesamtwohnungsmarkt machte 22% aus.

Mehr Details zum Wiener Wohnungsmarkt, sowie Tabellen und Charts mit Landes- und Bezirksdaten finden Sie auf https://www.remax.at/de/presse/immospiegel/wohnungspreise#wien

HIGHLIGHTS aus den BUNDESLÄNDERN
Bregenz am teuersten
Die Eigentumswohnungs-Preise in den Landeshauptstädten im Vergleich:
5 Jahres-
Typischer Eigentums- Vergleich
wohnungs-Preis 2018 Vergleich zu 2017 zu 2013
Bregenz inkl. Bezirk 277.277 Euro +9,3% +49,4%
Salzburg 250.610 Euro -0,5% +25,2%
Innsbruck 247.828 Euro +12,7% +26,5%
Wien 228.820 Euro +1,8% +14,8%
Linz 213.974 Euro +12,6% +44,9%
Graz 158.519 Euro -4,4% +21,0%
Klagenfurt 158.466 Euro -2,1% +9,7%
St. Pölten 118.655 Euro +8,1% +33,7%
Eisenstadt + Umgeb. 114.655 Euro -0,6% +38,9%

Die Wohnungspreise haben laut RE/MAX ImmoSpiegel seit 2013 im Fünf-Jahres-Vergleich vor allem in Bregenz (+49,4%) und Linz (+44,9%) zugelegt.

Die teuersten Wohnbezirke außerhalb von Wien
Unter den zehn teuersten Bezirken bei den Eigentumswohnungen finden sich sieben in Wien, dazwischen tauchen nur die Bezirke Kitzbühel auf Rang 4., Dornbirn auf Rang 9 und Bregenz auf Rang 10 auf.
Landeck findet sich auf Platz 12, Feldkirch auf Rang 14 und Bludenz auf 15, Salzburg-Stadt auf 16 und Innsbruck auf 18. Der 19. Platz geht an den Salzburger Flachgau und der 20. an den Pinzgau (Zell/See).

Neubau befeuert den äußersten Westen
Erstbezugs-Wohnungen boomen vor allem in Vorarlberg, ihr Anteil an allen verkauften Eigentumswohnungen macht über 42% aus, der Bundesschnitt liegt bei 24%.

B U N D E S L Ä N D E R im Detail


NIEDERÖSTERREICH: -5% weniger Wohnungskäufe
In Niederösterreich wurden 2018 um -307 Wohnungen weniger grundbücherlich verbüchert als 2017. Dies entspricht in Summe 5.586 Eigentumswohnungen, das sind um -5,2% weniger als zuletzt, aber noch immer der zweithöchste Wert seit Beginn der RE/MAX ImmoSpiegel-Vollerhebung im Jahr 2009.
Der Gegenwert belief sich auf 946 Mio. Euro. Damit liegt Niederösterreich im Bundesländer-Ranking beim Verbücherungswert auf Rang sechs und bei der Anzahl der verbücherten Wohnungen nach auf Rang vier.

Eigentumswohnungen billiger als im Vorjahr
Der Durchschnittspreis einer „blau-gelben“ Wohnung lag 2018 den Berechnungen der RE/MAX-Experten zufolge bei 159.411 Euro, um -2,5% unter dem Wert von 2017.
Die Preis-Bandbreite für eine Eigentumswohnung ist jedoch enorm: Mit 205.630 Euro im Bezirk Mödling ist Niederösterreichs Wohnungs-Hot-Spot zwar in der bundesweiten Bezirksliste nur auf Platz 34 hinter vielen Bezirken in Wien und in Westösterreich, aber mit Gmünd, Lilienfeld, Neunkirchen und Waidhofen/Thaya finden sich auf den 5 billigsten Plätzen Österreichs 4 niederösterreichische Bezirke.

Die wichtigsten Wohnungsbezirke in Niederösterreich und ihre typischen Preise:
Mödling führt laut RE/MAX ImmoSpiegel trotz eines Rückgangs um -28,4% die Mengenstatistik mit 871 Wohnungen an und verzeichnet einen Preisrückgang von -5,3% auf 205.630 Euro. Baden dagegen - mengenmäßig in Niederösterreich die Nummer zwei - steigert die Wohnungsverkäufe um +5,3% zu 2017 und hält den Preis unverändert bei 168.478 Euro. Tulln mit 520 Wohnungsverkäufen die Nummer 3 und mengenmäßig auch mit -9,2% im Minus liegt - nach einer Preiskorrektur von -7,9% - bei 188.465 Euro, dem dritthöchsten Wert im Bundesland.
Korneuburg findet sich nach einem Zuwachs um +7,4% auf 496 Wohnungskäufe knapp neben dem Podest. Der typische Wohnungspreis bleibt mit 193.457 Euro nahezu unverändert (+0,2%) und der zweithöchste im Wiener Umland.
Der Bezirk Bruck/Leitha bringt es auf 475 Eigentumswohnungs-Transaktionen, auch um -5,6% hinter dem Vorjahr, die Preise lagen bei 160.794 Euro (-3,9%). Wr. Neustadt (Stadt und Land) verzeichnete 409 neue Wohnungseigentümer, -2,9% weniger als zuletzt. Auch die Preise bleiben um -0,9% zurück, nämlich bei 130.334 Euro.
St. Pölten, an den Eigentumswohnungspreisen gemessen die zweitgünstigste Landeshauptstadt Österreichs, registrierte 313 Kaufakte. Das bedeutet eine Steigerung von +63,9% zu 2017 und gleichzeitig einen Rückgang um -18,1 % zu 2016. Der Grund für diese Volatilität liegt laut den RE/MAX-Experten in den Verbücherungsaktivitäten der in St. Pölten höchst agilen Genossenschaften einerseits und dem trotzdem noch immer nicht wirklich großen Markt. Wenn ein oder gar mehrere Großprojekt fertig verkauft sind und auf einen Schlag verbüchert werden, erzittert die St. Pöltner Statistik. Die Preise lagen 2018 bei 118.655 Euro, um +8,1% höher als zuletzt.

Der Bezirk St. Pölten Land bringt es 2018 auf 308 Wohnungskäufe (-13,0%) zum Preis von 184.736 Euro. Das ist der vierthöchste Wert im Bundesland und der liegt um +25,7% über dem vom 2017. Gänserndorf mit 268 Einheiten (+5,5%) um 172.847 Euro (+14,2%) folgt. Dahinter folgt Krems Stadt (inkl. Land) mit 255 Wohnungen und einem Zuwachs von +25,6% um 166.393 Euro (+5,0%). Amstetten samt Waidhofen/Ybbs und Neukirchen vermelden jeweils 179 Wohnungsverkäufe im Jahr 2018. Für Amstetten bedeutet das ein Minus von -0,6%, dagegen in Neunkirchen eines von -23,8%. Die Preise in Amstetten liegen bei 118.574 Euro (+11,5%), dagegen jene am Semmering nur bei 67.357 (+13,8%). Mistelbach kommt trotz Rückgang um -23,1% auf 143 Wohnungs-Verkäufe, auch der Preis ging um -10,3%, auf 143.061 Euro, zurück. Der Bezirk Melk schaffte mit 107 Verkäufen (-3,6%) gerade noch die magische 100er Grenze, und das zum moderaten Preis von 91.213 Euro (+11,4%).
Horn kommt auf 61 neu verbücherte Wohneinheiten, Scheibbs und Waidhofen an der Thaya auf je 56, Hollabrunn auf 53, Gmünd auf 45, Lilienfeld auf 44 und Zwettl auf 18.

Somit ist der niederösterreichische Wohnungsmarkt laut RE/MAX-Experten in 9 Bezirken gewachsen und in 12 zurück gegangen, in 9 sind die Preise gestiegen und in 12 gefallen.
Im Fünf-Jahres-Vergleich haben die Wohnungspreise in Niederösterreich um +26,5% zugelegt, seit 2010 um +53,3%.


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Geringer Neubauanteil an Verbücherungen
Wesentlich geringer als der Bundesschnitt fällt in Niederösterreich der Anteil an Neubau- und Erstbezugswohnungen aus, nämlich 13%. Die Statistik verbessern da noch Bezirke wie Korneuburg (27%), Gänserndorf (19%) und Mistelbach (19%).

Der Preisunterschied zwischen neu und gebraucht war mit 61,5% sehr hoch, wohl auch, weil vor allem in hochpreisigen Bezirken Wohnungen gebaut werden, wohingegen in Bezirken mit billigeren Grundstücken die Niederösterreicher eher Einfamilienhäuser bauen.

Mehr Details zum Wohnungsmarkt in Niederösterreich, sowie Tabellen und Charts mit Landes- und Bezirksdaten finden Sie auf https://www.remax.at/de/presse/immospiegel/wohnungspreise#niederoesterreich


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